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厦门“小户型”还没绝版，但只有它能被无限看好

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增大字体作者：公众号转载来源：公众号发布时间：2021-03-26 21:31:00

· 本文系商务评测购买逻辑

·「独立观点｜深度剖析｜硬核知识」的内容不变

最近很多人跟局长在聊一个事情，厦门出“地块限套数”政策以来，是不是未来小户型会更稀缺、受追捧。

那我要告诉你的是，不太对。

首先，这只是增量减少，但原本岛内外小户型的存量都不小。真正的逻辑：不是所有小户型都会卖得贵。

所以，当局友在SM和万达看到新项目--翔安·正荣府时，他便开始纠结，这种产品到底怎么选？局长认为，这要从几个维度客观看待。

只有一类小户型，能被无限看好

价值底层逻辑看供需

厦门楼市行情里，岛内房价高水位，大户型总价门槛高，市场周转也较慢。小户型因为控总价，流通效率高，供不应求的市场，容易出现同一小区，小户型通常多卖出1万/㎡。

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如若是小户型，又能傍上好学校，这样的标的甚至可以冲上10万/㎡，像实小旁的新华城，玉滨城等。

所以岛内小户型的底层价值逻辑已十分清晰。真实需求大，价值过硬才价格坚挺。

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那对于岛外，小户型又该如何看需求？

我们认为，可以从五个维度来判断：价格基数、当地生态、是否好学校、与中心交通、租金收益。

按照这几个选项看，岛外也有卖得好的小户型，但大都只占有1-2个资源优势，有名校的价格高，价格低的又没名校。然后我们开头说的翔安·正荣府，这五个维度都比较均好，又有一两个长板，也成了值得关注标的。

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翔安空港新城的需求五维

够不够硬核？

价格基数越高，小户型的相对需求越大

这边的价格基数，主要看两点，最高和均线。首先是，翔安南的最高点，已经破5万/㎡，甚至赶超岛内部分二手房价，而均价也已到3.5万/㎡，按照主流80㎡来算，也要270万起步。

面对高企的房价，理论上，低总价小户型更容易走俏。

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看清当地生态，才能避坑“高位互接”

如若当地生态，主力是原住民换房，那首选肯定是换大，小户型就难有出头日。

只有当地生态，是以新进人口为主力，包括岛内外溢或新厦门人登鹭，才能保证小户型的热度。

而今天，翔安空港新城就有这样的顶级运气，国家级战略规划，厦门政府倾力响应，一举扭转了当地生态。

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首先是，自带光环的板块被无限放大，如新机场、厦门大学翔安校区、临空产业、科创产业等，都是高素质人口导入的超级载体。

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再者，这些虹吸进来的人口，需求会容易导向小户型。

无房的，一般是年轻人，承价能力有限，需要性价比高的厦门房

有房的，对新区出价上限有限，如厦大40-50岁资深教师，孩子可能已经毕业，它的上限就是卧室+书房，基本上60多平两房就足矣，其他的当然多多益善，但也只是锦上添花

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从中长线看，机场空港经济带来房价上涨预期强，因为购买力出价能力高。

我们来看几个城市案例，从上海虹桥看，1921年建机场，1971年转为民用。真正运营以来，对房价影响也是很明显，2015年附近的项目首开约2.4万/㎡，现在涨到约6.5万/㎡。

我们也可以找个就近的城市，再看一遍。甚至是泉州这种调控很严厉、房价基数低的城市，也有机场附近项目冲到9千块，而如今也涨到了1.1万/㎡。

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从这两个案例，可以看出今天翔安机场，还只是起点，真正的高峰会在三五年内持续叠高。因为人口导入大概是3-5年，等机场2025年建成时，所有配套、所有人、所有产业都必须同时到位启动。

“厦大附属”，一直是被低估的绩优股

在厦门，学校才是当下最强需求。但其实，除了一双外，还有一个容易被忽视的头部“尖子生”——厦大附属。

之前，评测局就聊过，上一个厦大附属是岛内科技中学，虽然科技中学办学最年轻，但已经追赶紧跟一双外的步伐。

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而这一次厦大附属实验学校是“升级版”。

从办学看，九年一贯制直升更稳更确定，从师资看，有厦大院士韩家淮当校长，招聘的教师基本来自“985”“211”高校，更容易培养高品质生源。

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今天，也只有这样的好学校，才能让小户型发光出彩。

新城与岛内关系越紧密，整体价值越高

这样的价值需求，也是瞄准标的不可缺少的要素。

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以马銮湾为例，这两年为什么能这么热？其实，从19年底，地铁2号线通车运营，到今年第二西通道即将通车，都拉近了马銮湾与岛内的距离。

再看临港新城，虽然有公认的量级规划和爆发力的配套，但因为离岛内还隔着海沧新城，缺乏岛内的直接外溢辐射。所以，今天从新城发展速度看，能与岛内紧密直连，才是红利外溢最捷径。

然后回到今天的翔安空港新城，不只有地铁3号线延长线加持，与岛内密不可分的价值，可见一斑。

还有第二东通道的重大进展，等完全通车后，以它的设计标准90公里计算，进岛只要15分钟，与集美新城、海沧新城进岛时间相当。但集美破4破5的房价，海沧也超3.5万，而翔安空港新城眼下不到3万，是完全实打实的价格洼地。

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房住不炒下，租金收益开始成为一个关键考量

房住不炒，靠房产短线投机套利的时代已经过去。所以，现在更要关注现金流来源，看租房人口基数。

又因为学校人口和产业人口，是最庞大的租房需求。这对于翔安·正荣府来说，59㎡能改成极限的4房，按照一房800元算，一个月收入3200元，一年就有4.2万。

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厦门核心地段小户型，供给在收窄

厦门小户型，收窄趋势有两大关键性因素：

原因一

从去年H2020P01地块开始，之后厦门大部分土地供应基本有限套数。从项目的面积户型配比，也看出是变现抑制小户型数量，所以未来下户型只会更加稀缺。

原因二

一直以来，做小户型的意义，就是开发商为了拉高单价。但从去年开始，厦门已经有意在调整这种过热现象，也只有市场的良性发展，对整个大环境才会大好。但也因为这种市场默契，今天再专门很刻意去做小户型的动机就不高，因为限价在那里。

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在厦门，这样的小户型需求也较庞大，并进一步扩大化，但供应又相对有限，于是翔安小户型，翔安·正荣府59㎡，控总价下，是眼下最值得放开想象的。

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