古镇掘金法：“做千万人生意”的增值定律

　长寿古镇“五一”的雨幕中，做野生菌特色餐饮的云南人老吴，吃完一碗过桥米线后，静静地坐在青龙溪边的阁楼上，看着街道上五颜六色的雨伞数量逐渐增多。

　　2007年，他以单价3300元/平方米的价格，盘下云南彝人古镇的一间商铺，受当地旅游热的带动，现在这间商铺的单价已飙升至12000元/平方米。在短短6年时间里，物业翻了接近4倍。受此鼓舞，他将目光放在了重庆长寿，花2300万吃下4间商铺。

　　被政策所抑制的楼市投资，正在疯狂地寻找出路。而兼备商业地产、旅游地产为一体的古镇，也已成为投资客窥视的金矿。2012年才开街的长寿古镇，亦正在开启这样一道掘金之门。

　　物业

　　自持比例达40%，后期运营信心十足

　　龙湖、万达等商业巨头的成功经验表明，商业综合体实现成功运营的关键，在于开发商自持比例的高低。

　　自持成本越高，就意味着开发商后期运营能力的信心就越足，而对于中小投资者来说，尽管持有的物业体量无法与开发商相比，却也可以跟着获益。

　　在长寿古镇总价值37亿元的商业开发体量中，同元集团的自持物业将达到约15个亿。自持比例达到40%。这当中，包括特色五星级酒店故园庄、大型人文主题公园万寿公园、衙门、文庙、城隍庙、高端四合院会所、大型演艺吧、44家客栈中的10%左右，以及部分位置较关键的临街商铺。

　　价值

　　3年后租金或翻4倍，周边土地价值翻10倍

　　记者走访发现，长寿古镇商铺目前的单价租金，以35元/平方米左右居多，“我们去年签下的是3年的租赁合同，40元/平方米。按照目前的趋势，下一次续签的话，很可能要到100~120元/平方米。” 古镇青龙溪边一家江湖菜的餐厅老板对记者说。

　　客群调查显示，投资者除了10户同元集团从云南引进的大商家外，目前主要以长寿本地投资者，以及周边区县客户为主。2011年初古镇A区商铺售价，单价还不足7000元/平方米，现在的C区，单价达到11000元/平方米左右。

　　根据古镇营销负责人介绍，即将推出的核心D区售价将有较大幅度上涨，均价或有可能突破15000元/平方米。

　　而长寿周边地块的价格，已经在金科、东海、保利、洋世达开发商的合力之下飞速提升。2010年以前，长寿古镇附近的地块30万~50万元/亩，乏人问津。而最近成交的一块用地，已经达到了380万/亩的价格。仅仅3年时间，价格就上涨了10倍。

　　路线

　　尝试“双核”，古镇也有现代商圈的繁华便捷

　　相比丽江古镇，以“寿文化”和巴渝风情为主打的长寿古镇，历史底蕴稍显不足。其背靠的菩提山旅游景点，虽是规划中的国家5A级景区，但知名度尚未完全打响。

　　这一短板，同元集团希望用现代商业来弥补。“长寿古镇的开发模式中，现代化商业的味道必须加重。如果单纯走古代文化路线，物业很难达到高速升值。所以，我们尝试的是两个核心元素驱动，即文化旅游结合现代商业。”同元集团一位高层告诉记者。

　　长寿古镇，既能作为景区满足客户的旅游需求，又能作为商业综合体满足人们吃住行游购娱这六大需求。这在重庆呈现的旅游商业地产格局中，是一种全新的模式。

　　从车位配比上，长寿古镇总共近4000个车位，对应37万方的商业比例大概为1：93，超过主城成熟商圈1：100的车位配比。

　　人气

　　5年内，年客流量应达到1000万左右

　　其实，大多数中小投资者心目中最大的担心，是长寿古镇37万平方米的商业体量，能否有足够的人气前来支撑。

　　已经取得成功的楚雄彝人古镇，是依靠每年约1000万人的客流量，支撑约40万平方米的商业。照此推算，长寿古镇约37万平方米，应该有约900万左右的客流量来支撑。

　　同元集团方面认为，长寿区离重庆主城约1小时车程，以及高速公路和渝万城际高铁通车后，长寿到重庆市中心的时间将只需15分钟，长寿古镇未来5年内，年客流量应该达到1000万左右，而周边的常住人口，将达到30万。

　　重庆市政府官方数据显示，2012年“十一”黄金周，长寿古镇接待游客达到30.86万，为近郊旅游景点中最高。而2012年全年，长寿古镇的游客就达到200万，而当时古镇的开发规模不到1/5。

　　机构人士指出，一个商业体成熟后，其底商价格和住宅价格的比例，应该在3.5：1左右，成熟的旅游景区或者商圈商业超过这个比值，一般能到5：1至7：1，而长寿古镇现在不过2：1，“开发项目在前期出现的价差，就是人气可以带来的提升空间。更何况，目前长寿古镇周边的住宅价格，还在向上走。”

　　四合院的高档投资生意经

　　除了商业这块蛋糕外，长寿古镇的四合院物业亦是投资客看重的猎物。这种起源于西周，原本在华北区域常见的民居，被移植到川渝滇的古镇上后，市场效果出奇的好。

　　1998年，丽江古镇的四合院售价在30万~50万元一套，15年后，现在的市场价在原来的20倍以上。

　　长寿古镇建筑容积率为0.7，坐落在这里的四合院物业，在1年时间内也出现了涨幅。去年初，一套大约570平方米的四合院住宅，总价约450万。现在总价大约在550万左右。

　　业内人士表示：“买四合院的客群，大致分为两类，一是希望四合院能达到商务会所的作用，属自住类型，另一方面则是高档投资者，希望在国家对低容积率地块严格控制下，未来能达到升值的目的。相比别墅，四合院在建筑上更有特色，符合中国人传统建筑人文理念和审美，被赋予了更多的文化内涵，譬如青砖灰瓦、飞檐斗拱等特点，都会给人一种尊崇感。”。