集体土地改建租赁房

【问】布鲁斯：你好老师，看你们新闻说集体土地将建成租赁房，那是不是意味着农村土地会更值钱了？这条政策会在别的城市执行吗？我老家是漳州的。另外还有一个问题，集体用地将建租赁房，那是不是意味着小产权房会更值钱了？一些地段好的小产权房能买吗？麻烦帮忙分析分析，谢谢。

【答】谢康：关于利用集体用地建设租赁住房的试点方案，我们公众号昨晚发布的头条文章已经有做过详细的解读，下面我针对这份方案谈谈个人的理解，仅供参考：

1、从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，到包括厦门在内的13个城市被列为首批开展住房租赁的试点，种种迹象表明，目前包括厦门在内的部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。参与本次试点的13个城市，全部为中国的核心城市（也是房价较高的热点城市）。由此可见，中央建立“租售并举”的决心是很大的，此举也可以理解为“长效机制”出台的前奏。

2、从购到租，不仅意味着房地产市场在供应端开始“补短板”，也是调控思路的重大转变。以往的历次调控侧重点都在控制房价，而租售并举的核心是建立多元化的住房供应体系，以满足居住需求，这也是短期调控政策向长效机制建设的转变。

3、政策的出发点是毋庸置疑的，但怎么实施才是关键。房价高的根本原因是附加在房子背后对优质资源的占有，比如自然环境、教育、交通、医疗等。“居者有其屋”的目标并不难实现，难以实现的是社会资源的公平分配。

再回到你的问题，部分热点城市的农村集体建设用地确实更值钱了，但这条政策是否会在别的城市全面推行，目前还不知道，像漳州这种城市，短期内并没有跟进的意思（即使跟进，也不意味着漳州全市的农村集体用地都会跟着吃香，只有小部分城市周围的农村集体用地可以享受政策红利），因此，你不要抱有太大的期望。

关于小产权房是否值得入手的问题，我们栏目曾经做过多次分析，因为小产权房在产权性质上的限制，其在流通环节方面是不受法律保护的，即使昨天公布的试点方案中，也依然未对小产权房性质的变更做过明确的表述。

在厦门，不少人以低于市场的价格买入小产权房，下一步或许就将面临被逐渐的清理，这不是危言耸听，集体用地建设租赁房的改革初衷并不是要鼓励大家购买小产权房，而是通过给小产权房正名，使其成为合法的出租房。原来“黑着卖”的小产权房，通过改革也可以收租金，还有可能享受城市福利以及法律的保护，仅此而已。

小产权房转正的可能性几乎不存在，买了小产权房的人，可能在未来很长一段时间，都会面临各方面的压力，但没办法，任何不合法的东西都只能算是投机，是投机就要做好付出代价的准备。而对于更多的城市居民来说，大量小产权改租，将极大的平抑商品房租金，未来会出现商品房租金大幅下降，小产权租金上涨，从而基本拉平在一个水位线的情况，而租房大量供应，对于继续控制房价，将起到重要作用。