国贸学原房价突破5万的消息刷屏了。

昨晚，翔安房价突破5万的消息刷屏了。

我上网查了一下，原来是国贸学原，集美新学区房，5号楼1梯1002拟售价格51462元/平方米，面积45.49平。

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这里科普个小常识，在厦门，通常认为，除了顶楼，电梯房的楼层越高越好。

比如一栋楼有11层，那10楼最好。

国贸学原的房价分布情况是什么呢？

2楼202单价47162

6楼602单价49312

7楼702单价49849

8楼802单价50387

9楼902单价50925

10楼1002单价51462

11楼1102单价50387

2楼最低，8楼与顶楼11楼单价相等。

这说明，开发商认为，这栋11楼的楼盘，最好的楼层依次是10楼，9楼，8楼=11楼，7楼，6楼，5楼，4楼，3楼，2楼。

而非电梯房，除了1楼，楼层越低越好。比如2楼3楼最好，顶楼最不好。

如果1楼没住户，2楼最好。

因为2楼不仅不像1楼那么潮，而且可以放任小朋友在家里拍篮球，跑跑跳跳，或者玩跑步机，也不怕吵到楼下住户。

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而除了这套51462的，其他同样四五十平小户型的房子，单价均价在4.8万左右。

而1号楼3号楼等100多平的户型，单价要低一些，普遍在4.2-4.7万。

这次国贸学原卖的大多是40-60平小户型，可能主要是面向刚需。

而建发书香府邸，肯定更贵，因为建发的牌子更香。而且建发的房子肯定好卖，肯定抢光。

所以，未来翔安“学区房”房价突破5万，毫无悬念！

但为什么这里的“学区房”要加引号呢？

因为，翔安，没有真正意义上经历过中考考验的学区房，不论是科技中学分校，还是双十中学分校，都还没中考过呢，谁也不知道成绩如何，只能靠猜。

而翔安本区的学校，中考成绩都一言难尽，至今，同翔片区最好的学校依然是同安一中。

事实上，2016年后，翔安房价涨上3万多，高价接盘翔安新房的人，这几年房价不涨反跌，据说某些楼盘亏了30%，可谓是亏了房价又亏利息，

现在翔安大多数项目的月均销售套数只能维持在十几套左右，成交量惨淡。

总之，房产投资的秘诀就是——相对低价时买入。

千万别在相对高价时接盘。

比如2016年初，集美海沧房价都往三四万奔了，翔安还是一万多，那翔安就是相对低估，这就是相对低价，可以抄底。

但到了2016年下半年，翔安房价直奔三万多，而集美海沧还是三四万，但翔安城建，学区等配套远不如集美海沧，这时候就是相对高价，千万别去接盘。

可惜很多人不懂，还是被傻傻忽悠去翔安接盘新房。

翔安南部的新学区，主要指这两个：

1、厦门双十中学翔安校区初中部

如图，片区内的两个新房楼盘，分别是建发书香府邸，与国贸学原。图片左上角的红色圆圈是保利和光城悦，学区属于科技中学翔安初中部。

配套小学是实验小学翔安校区，就在国贸学原门口。

中学是厦门双十中学翔安校区初中部。

目前国贸学原的售价是4.2到5.1万之间。

以下部分是效果图。

建发书香府邸，售价还没出，我估计也不低。

以下部分是效果图。

该学区售价与海沧，集美同等楼盘价格相比，持平或更高。

虽然也是实验小学分校+双十中学分校的亲儿子配置，但未来成绩与海沧，集美同等亲儿子相比，会如何？

我个人认为不确定性较大。

5万的价格，比岛内普通中学片区的房价还要高。

而海沧最好的学校，中考成绩也就相当于岛内普通中学。

翔安最好的中学，未来成绩，未必就能比海沧最好的中学好到哪里去。

反正这种价格我不敢买，宁可买岛内或集美、海沧。

2、科技中学翔安校区

科技中学翔安校区，该片区最方便的楼盘就是保利和光城悦，直接就坐落在学校隔离。

而且楼盘前后各有一个地铁站，真的很方便。

售价3万5，我去年觉得很贵很贵，不值得。

现在与国贸学原比起来，又觉得好像也不是那么贵？

边上有个shopping mall，闽篮城市广场，生活倒是挺方便。

如果不是科技中学实力一般，这个地段我倒是觉得还不错。

另一个不好的地方是，周边的二手房，只要2万多。那这价格差可大了去了。

3、翔安的学区属性不强，但买房性价比还可以，因为翔安就是厦门周边房价制低点。本篇顺便介绍一下翔安普通学区或无学区的低价楼盘。

先从新店开始吧。

厦门有没有越卖越便宜的楼盘？

有。

首开领翔，楼盘巨多，一年一年开出来卖，近几年的卖价，高——低——更低——反弹。

最高到最低，差价可以有30%。

但这个楼盘其实我还挺喜欢的，因为——便宜啊！

首开领翔国际，2014年建成，目前单价2.3万。

首开领翔上郡，一期2017年建成，近期成交单价2.2-2.5万；二期2018年建成，近期成交单价2.1-2.2万；三期没查到数据，应该是2019年，最近没成交，普遍挂2.6-3万，但我看到还有一套卖2.2万的，声称低于原购价，可谓割肉。

特房美地雅登，从一期卖到四期，从一里卖到六里，从2009年建到2013年。均价在2.4万到2.6万左右。

其实我觉得住在新店的首开与美地雅登还挺快乐的，因为便宜，房子还大。

我参观过这里的房子，有些朋友真的买得很大，180平，叠墅，都有。

现在也就2万多，真心不贵，只是没有好学区。

4、马巷

马巷比新店还远一些，但由于翔安只要出了隧道，交通就不拥堵。

以如果自驾，其实从岛内到翔安南部新城，新店，马巷，通勤时间其实差距不大。

联发欣悦学府，建成时间没查到，但确定是这几年建成的，因为几年前我去看过，单价2.2万。主打概念是翔安一中，所以名字里有个学府二字。

联发也是建发集团旗下的地产公司，品质都很好。

特房黎安小镇，也是近几年的次新房，2.5万左右，牌子不如联发，卖得比联发还贵。

万科金域缇香，单价2万8。在马巷西边。

百项细节，品质优装，但最近好像有业主去拉横幅了，不知道有什么问题。

最近也实质性降价。

马巷比新店更远，但房价比新店贵，应该是翔安一中的缘故。

5、厦大翔安校区边上的新楼盘。

单价3万，我都不想吐槽了。

同样没学区，论距离比新店还远，价格比新店楼盘还贵。

如果自住，那没话说。投资就算了。

总结：

翔安实验小学分校——双十中学分校的学区，是翔安的亲儿子学区，对应楼盘是国贸学院，建发书香府邸，单价从4.2万到5万以上。

但学区质量未知，不确定性较高。

翔安科技中学分校，对应楼盘是保利和光城悦，3.5万，便宜一些，但学区要差一些。

新店，马巷就没什么好学区可言了，属于厦门周边房价制低点，次新房2.2万就能买得到。

如果看重学区房，我不建议买翔安学区房，因为性价比不如岛内与海沧集美。

如果对学区不看重，可以考虑新店，马巷的次新房，2.2万就能买得到。如果买旧一些的，1万多的也找得到。

最后提醒一下。

翔安现在主要的卖点是新房，但比起二手房，新房的风险特别高，特别容易出幺蛾子。

比如说：

1、卖房时开发商跟你拍胸脯保证的优秀学区，突然变卦。

比如集美某学区，当初开发商说可以分配到外国语集美分校，结果学校盖好了，所谓外国语集美分校，挂羊头卖狗肉，实为西亭学校，从管理层到师资都与岛内的厦门外国语学校没关系，真正的集美学区亲儿子是外国语集美校区，一字之差，谬以千里。

2、卖房时当优秀学区房卖，等学校参加了中考，成绩却很差，那学区房就失了成色，变得不那么学区。这种风险也是存在的。

3、卖房时，规划好的地铁站，突然就平移个几百米，地铁房就显得不那么地铁，这种情况在厦门也发生过，我就不点名了。

或者是规划好的商场，都过去十几年了，还没盖起来，这种情况别说岛外，就连岛内也有。

4、原先当海景房，江景房卖的楼盘，后来沿海沿江一面又盖了几栋高楼，就没海景了。

比如当初海峡国际一期，一开始大多数楼盘都是海景房，后来二期盖起来了，挡在一期前面，一期某些海景房就显得不那么海景了。

再后来会展片区的JFC，TFC，中航紫金等一系列商业高楼盖起来，别说一期，连二期的海景房都少了。

5、精装修猫腻。比如价值1000/平的装修，卖你5000/平。住进去以后各种坑，这个大家都懂。

如果不送装修的，那住进去的前5到10年，小区里天天有人装修，那个噪音与粉尘污染啊。

当然，建发的新房，通常不会出幺蛾子。所以厦门人最认建发的牌子，有建发溢价。

但这个溢价如果从新房延续到二手房，我就觉得有点贵了。

总之，翔安的新房，坑特别多，历史上买翔安新房，赚到钱的人很少，就算赚到钱了，也不如买岛内或者海沧，集美。

究其原因，厦门的经济总量不大，人口不多，资源外溢力量不足，能支撑起海沧，集美这两个区，就很了不起了，实在没有更多余的资源给翔安。

所以，翔安永远只能做最后的补涨。

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