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围观了百套房产：2021年厦门学区房要怎么买？

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增大字体作者：惠民大叔来源：公众号发布时间：2021-02-15 09:59:10

2021年2月15日星期一

大家好，我还是那个惠民大叔，今天我又开始码字了。

关注大叔这里的都是对孩子教育问题非常关注的一群家长，大家都在尽自己最大的能力为孩子创造更好的上学环境，在厦门升学这条路上，学区房始终绕不开的一条路，但凡对孩子教育有点上学的，都会考虑一套学区房，不然至少会是一套学校房，兼顾学区加自住。

在之前的半年左右，惠民大叔创建了2个满人的厦门学区房家长群，围观了上百位购买了学区房或成功的购进了学区房的家长，很多家长成功上车，并且分享了非常多的有实用价值和操作价值的信息。

接下来，我聊聊这半年来我学习到的关于学区房知识分享给大家。

什么是“学区房”

全国各地都有自己的学区房定位，魔都上海有个大V给的定位是：“学区房”并不是一个官方的称呼，教育局、区政府的网站上从未出现过”学区房“一词，它是一个民间的概念。

理论上，每一处住宅小区都有对口的公办小学。但显然，大家所说的“学区房”是那些对口一二梯队优质公办小学的小区的房子。如果一个小区对口的是菜场小学，就会被称作是“没有学区”的房子，没学区的房子大叔暂时称她为学校房。

买学区房只看小学是不全面的，为应对未来不确定性的学区变化，选小学+初中双学区的学区房是比较明智的选择。这样不仅就近的小学可以派入，而在小升初划片的同时，初中才是学区房的重中之重。

还有一类就是好的9年制的学校，因为生源优质、家长对教育上心，比较容易出成绩，会受到后期接盘侠的热捧。

“学区房什么时候购买？”

很多人觉得，只要我买了房就一定能读片区内的小学，我都花了几百万买了房，为厦门做贡献了，凭什么不给我读片区小学？还真不好意思，别人可能付出的比你还多。

我们一定要注意：学区房并不是买了房就有学校给你读，要把户口迁入才行，但也不一定户口迁入了就能马上读片区内的小学，很多优质的小学因为生源爆满，导致会被统筹安排到其它学校去。

要知道有些学校是热点学校，需要提前一年落户才有资格，有些学校还要求六年一个学位，就算你落户进去，达到一年，如果原房主的户口和学籍没有转出去，你还是不能读片区的小学。就算是你学位没被占用、提前落户一年这些达到了，生源爆满的学校，还会看落户的时间先后排序，所有的这些，你都要提前安排。

所以，在这里大叔要给你的建议是：

1、越早买学区房越好，

2、越早把户口落进去越好，

3、越早达到三一致越好。

我看惠民大叔的群里，好多是提前3年、提前5年，有些还没结婚就准备好学区房的，真的是把学区房武装到牙齿了。

你呢，准备的怎么样？

“买学区房的风险在哪”

很多人觉得学区是房子的万能保值神器，闲着眼睛买都可以，但这个在未来反倒是一项技术活了。

翔安区教育局在其官方公众号发布消息称，社区不等于学区，将矛头直指学区房。该文特别强调，社区划片并不等于学区划片。

官方发布消息，明确指出“社区≠学区”！翔安教育局发文指出，社区和学区是完全不同的概念。从厦门各个区每年公布的小学招生片区划分表就可以看出，社区不是划片的最小单元。同一个社区不等于同一个划片。同一社区，可以划进不同学校。同一所学校，可以招收不同的社区。

这一发文表明，即使楼盘与周边学校同属于一个社区，也可能会划分至不同的学校。

由于各区实际情况不同，目前厦门全市并没有统一非常具体的划分标准，但划分的基本准则不变，就是在保证学生有公派学位的情况下，就近入学。或许正是因为就近入学这几个字，不少买房人将同一社区默认为就近，容易造成误解，继而将社区与学区划上等号。但所谓的“就近入学”，是要根据学校服务半径、适龄学生人数、学校分布、所在社区、学校规模、交通状况等因素，从当地实际出发，科学划定服务片区范围。

所以在这里，大叔必需提醒大家的三个风险：

1、学区划出：

一般来讲，学区的划片是不会有大的变化的，教育局也怕家长闹事。但这种风险也不能完全排除，在好评测评局中，就有说到：

位于马銮湾的一中海沧校区，因为是新城，就近一圈的社区还未交付，学位还不紧张，且周边其它学校也未建成，所以它的“天命圈”被扩得特别大。而其中尚书房是周边唯一交付入住的商品房，虽算不上近，但是自18年起，它就被纳入到一中的招生范畴中。

所以理论上，实小与双十的翔安校区，今年招生也存在扩圈的可能性，在今年6月份之前交付、周边无已投用的新学校的社区都有机会。就算这些先交房的小区，前期被统筹进实小与双十，但未来等到各自周边的学校投用，秩序也将立刻重新洗牌。

今年，集美实验小学开始了第一轮招生，从划片范围，清晰框定了周边中交和美新城、建发央著、中海杏林鹭湾三个社区，但是当下实际交付能入学的只有中交。

2、六年一学位：

同一套房产只能有一位适龄儿童在片区的小学一至六年级就学，是什么意思？意思是，你的孩子以这套房产来申请这所学校，这所学校一到六年不能有其它孩子也是以这套房产名义入学。如果房产发生交易（含转让、赠与等），只有前业主（房东）在读子女户籍迁出且学籍也迁出该房产所在片区学校，该房产的受让方子女入学或转学，才视为符合该条件。

请注意，不是说前业主孩子户口迁出就可以了。

3、生源溢出：

有些小学的学区房比较热门，报名人数众多，学校设置了比较高的门槛。比如像一些区的实验小学，需要父母+孩子落户满多少年，且需要按照房产证上儿童及父母的产权份额总量排序安排入学。也就是说，如果祖辈一方实验学区房的房产证，父母和小孩提前落户该房产，还是有可能被统筹。

对于户籍、年份、产权等条件严格的公立小学，在买学区房时一定要多留个心眼。

“学区房要买哪里？”

厦门六个区之中，每个区都自己比较好学校，但具体落实到好学区对应的好小区就需要很慎重的对待。主要从以下几点去观察：

1、是否有优质的教育资源

2、是否有优质的双学区

3、生源是否暴满

4、生源是否足够优质

优质教育资源丰富的区可以规划一条区内的升学路径，有些区人口流入或本地人口众多，学校数量与人口不成比例；有些区虽然教育资源优秀，但牛娃都往该区跑，人为导致竞争压力加大。

其实最后总结一句话：思明学区优于其它、一双外学区优于其它、名开发商优于其它。

“花多少钱买学区房合适？”

在上海学区房攻略中看到一个公式：

房产总价=学区价值+无学区的房产价值

在学区房的定价体系中，学位是单独计价的。面积越小的住宅，在房子的总价中学位的占比越大，反应在明面上的单价就越高。

进一步可分解公式为：

房产总价=学区价值+房产真实单价x面积

我们可以列出二元一次方程式：

学位价值+99 x 真实单价=780万元

学位价值+56 x 真实单价=580万元

得出：某实验小学的一个学位值319万。一梯队公办小学的学票大概就是在200-300万左右。

厦门的学区价值怎么算，你可以自己心中估算一下。

对于学区刚需的小白家长们，要做的就是：

先制定适合自己的教育规划，

再根据教育规划路线与自身经济条件，选择适合自己的学区，

最后在挑选好的学区内购买高性价比的学区房。

如果以上要设计一个程序循环，用一下for语句，加个i++吧。

以上，完毕！

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作者：惠民大叔

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